Lebih dari empat dekade berada di industri properti membuat PT Modernland Realty Tbk. memiliki sesuatu yang tidak mudah dibangun dalam waktu singkat: pengalaman mengembangkan berbagai jenis kawasan dengan karakter pasar yang berbeda.
Didirikan pada 1983, Modernland Realty berkembang dari pengembang residensial menjadi perusahaan dengan portofolio yang mencakup kawasan hunian, kawasan industri, komersial, hingga hospitality. Beberapa proyek yang menjadi bagian penting dari perjalanan perusahaan antara lain Kota Modern di Tangerang, Jakarta Garden City di Jakarta Timur, Modernland Cilejit di Tangerang, dan ModernCikande Industrial Estate di Serang, Banten. [1]
Yang membuat Modernland menarik untuk dibedah bukan hanya usia perusahaannya. Strategi bisnisnya memperlihatkan bagaimana satu developer dapat menjalankan dua mesin pertumbuhan dengan karakter demand yang berbeda.
Di satu sisi terdapat hunian seperti Jakarta Garden City yang menyasar konsumen rumah dan membangun township lengkap.
Di sisi lain ada ModernCikande Industrial Estate yang menjual lahan dan ekosistem kepada perusahaan manufaktur serta investor.
Keduanya sama-sama bisnis properti, tetapi cara membangun value, mencari pelanggan, dan mempertahankan demand-nya sangat berbeda.
Berawal dari Modern Group dan Kota Modern
PT Modernland Realty didirikan pada 1983. Salah satu tonggak awalnya adalah pengembangan Kota Modern di Tangerang, yang mulai dikembangkan pada 1989 sebagai township seluas sekitar 400 hektare. [1]
Kota Modern menjadi salah satu contoh awal pendekatan Modernland terhadap pengembangan kawasan terpadu.
Konsepnya tidak berhenti pada rumah. Kawasan tersebut dilengkapi fasilitas seperti golf course, area komersial, sekolah, dan country club. [2]
Strategi tersebut penting karena pada era ketika banyak developer berfokus pada penjualan unit, pengembangan township mengharuskan perusahaan memikirkan sesuatu yang lebih besar: bagaimana orang akan menjalani kehidupan mereka setelah membeli rumah.
Rumah adalah titik masuk.
Fasilitas adalah pendukung.
Kawasan menjadi pengalaman.
Pola tersebut kemudian muncul kembali dalam berbagai proyek Modernland pada tahun-tahun berikutnya.
Dari Residensial ke Portofolio yang Lebih Luas
Perjalanan Modernland menunjukkan proses diversifikasi yang cukup panjang.
Pada 1993, perusahaan mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia.
Pada 2004, Modernland membentuk joint venture dengan Keppel Land untuk mengembangkan Jakarta Garden City seluas 270 hektare.
Kemudian pada 2012, perusahaan mengakuisisi dan mulai mengembangkan ModernCikande Industrial Estate.
Dan pada 2013, Modernland mengambil alih seluruh kepemilikan Keppel Land di Jakarta Garden City.
Kemudian pada 2019, perusahaan mengembangkan Modernland Cilejit dengan konsep Transit Oriented Development dan akses langsung ke Stasiun Cilejit. [1]
Rangkaian tersebut menunjukkan bahwa perusahaan tidak membangun seluruh bisnisnya dari satu jenis properti.
Modernland secara bertahap masuk ke beberapa kebutuhan pasar:
hunian → township → industri → TOD → hospitality.
Diversifikasi ini membuat perusahaan memiliki lebih dari satu sumber demand.
Namun, diversifikasi bukan berarti semua segmen diperlakukan dengan cara yang sama. Justru di sinilah kemampuan pengembang diuji: memahami karakter setiap pasar dan membangun produk yang sesuai.
Jakarta Garden City: Menjual Kehidupan dalam Sebuah Township
Jakarta Garden City atau JGC merupakan salah satu aset residensial utama Modernland.
Saat ini JGC dikembangkan sebagai township seluas sekitar 370 hektare di Cakung, Jakarta Timur, dengan akses dekat Gerbang Tol Cakung Timur. Kawasan ini menggabungkan rumah tapak, apartemen, area komersial, fasilitas pendidikan, ruang hijau, serta berbagai fasilitas pendukung. [3]
Keberadaan AEON Mall, IKEA, Modern Market, SPBU Shell, area bisnis, serta fasilitas kesehatan seperti Mayapada Hospital membentuk lingkungan yang lebih lengkap dibandingkan proyek perumahan yang hanya mengandalkan cluster hunian. [3]
Dari sisi branding, nama Garden City juga memberikan arah komunikasi yang cukup jelas.
Kawasan tersebut tidak hanya diposisikan sebagai tempat membeli rumah, tetapi sebagai lingkungan urban yang memiliki fasilitas dan ruang terbuka.
Konsep semacam ini membuat pengembang dapat berkomunikasi kepada konsumen melalui lebih banyak alasan:
akses, fasilitas, kenyamanan, komersial, pendidikan, ruang hijau, dan aktivitas sehari-hari.
Dengan demikian, rumah menjadi bagian dari sebuah cerita kawasan yang lebih besar.
Florence Village dan Kekuatan Produk Residensial
Strategi township tidak berarti semua produk otomatis berhasil.
Developer tetap membutuhkan produk yang mampu menjawab kebutuhan pasar pada waktu tertentu.
Salah satu contoh yang memberikan kontribusi terhadap penjualan Modernland pada 2025 adalah Florence Village di Jakarta Garden City.
Menurut manajemen, proyek tersebut menjadi salah satu kontributor utama marketing sales 2025 dan mendapatkan respons positif dari pasar. [4]
Hal ini menunjukkan satu pola penting dalam bisnis properti:
brand kawasan menciptakan konteks, tetapi produk tetap harus memiliki daya tariknya sendiri.
Sebuah township dapat memiliki akses bagus dan fasilitas lengkap, tetapi developer tetap harus menghadirkan produk dengan harga, desain, ukuran, dan skema pembelian yang sesuai dengan target konsumen.
ModernCikande: Mesin Bisnis dengan Pelanggan yang Berbeda
Jika Jakarta Garden City berbicara kepada keluarga dan pembeli rumah, ModernCikande berbicara kepada perusahaan.
ModernCikande Industrial Estate atau MCIE dikembangkan di Cikande, Serang, Banten. Menurut profil resmi perusahaan, kawasan ini memiliki luas sekitar 3.175 hektare dan telah menjadi rumah bagi lebih dari 270 perusahaan lokal maupun asing. Kawasan tersebut menyediakan infrastruktur, fasilitas pendukung, pengelolaan estate, serta layanan yang membantu investor dalam proses perizinan dan operasional. [5]
Akses menjadi salah satu value proposition utama.
ModernCikande berada dekat Jakarta, Bandara Internasional Soekarno-Hatta, Pelabuhan Tanjung Priok, serta jaringan pelabuhan di wilayah Banten. Kawasan ini juga memiliki akses langsung dari jalan tol melalui Cikande Toll Exit. [5][6]
Bagi perusahaan manufaktur, faktor-faktor tersebut jauh lebih penting daripada sekadar tampilan sebuah kawasan.
Mereka membutuhkan:
akses logistik,
ketersediaan lahan,
infrastruktur,
utilitas,
tenaga kerja,
perizinan,
dan kedekatan dengan jalur distribusi.
Karena itu, bisnis industrial estate sebenarnya merupakan bisnis infrastruktur ekonomi, bukan sekadar bisnis jual-beli tanah.
ModernCikande dan Lonjakan Permintaan dari Industri
Perkembangan ModernCikande menjadi salah satu berita bisnis Modernland yang paling menarik dalam beberapa tahun terakhir.
Hingga kuartal III 2025, kawasan tersebut mencatat penjualan bersih sekitar Rp575 miliar, naik 629% dibandingkan Rp78,93 miliar pada periode yang sama tahun sebelumnya. [6]
Permintaan terutama berasal dari tiga sektor:
Machinery & Equipment sebesar 38%,
Textile & Garment sebesar 21%,
serta Pharmaceutical sebesar 17%.
Pada periode tersebut, mayoritas tenant disebut berasal dari Tiongkok, sementara jumlah tenant aktif di kawasan mencapai lebih dari 300 perusahaan menurut keterangan yang dikutip ANTARA. [6]
Perkembangan ini memperlihatkan bagaimana perubahan dalam arus investasi dan manufaktur dapat menciptakan peluang baru bagi bisnis properti.
Modernland tidak perlu menjual rumah kepada konsumen akhir untuk mendapatkan pertumbuhan.
Ketika perusahaan manufaktur membutuhkan lokasi produksi, kebutuhan tersebut berubah menjadi demand terhadap kawasan industri.
Di sinilah diversifikasi Modernland memberikan nilai strategis.
Dua Mesin Bisnis, Dua Jenis Demand
Kinerja 2025 membuat perbedaan kedua segmen tersebut semakin terlihat.
Modernland mencatat marketing sales sebesar Rp1,65 triliun sepanjang 2025, meningkat 49,7% dibandingkan tahun sebelumnya.
Kawasan industri menjadi kontributor terbesar dengan sekitar 45% dari total marketing sales.
Segmen residensial menyumbang sekitar 43,94%, sementara sisanya berasal dari hospitality dan segmen lainnya. [4][7]
Komposisi tersebut menarik karena menunjukkan bahwa bisnis Modernland tidak bergantung sepenuhnya pada pembeli rumah.
Kawasan industri bahkan menjadi kontributor terbesar marketing sales pada 2025.
Pada saat yang sama, Jakarta Garden City dan proyek residensial lainnya tetap menjadi mesin penting.
Inilah salah satu kekuatan model portofolio Modernland:
ketika karakter demand satu segmen berubah, perusahaan masih memiliki sumber aktivitas dari segmen lain.
Namun, kondisi tersebut bukan berarti risiko otomatis hilang. Setiap segmen tetap memiliki siklusnya sendiri.
Hunian sensitif terhadap daya beli dan pembiayaan konsumen.
Kawasan industri sensitif terhadap investasi, perdagangan, manufaktur, dan kondisi geopolitik.
Hospitality memiliki ketergantungan terhadap perjalanan dan aktivitas bisnis.
Diversifikasi dapat menyebarkan sumber pendapatan, tetapi juga membuat perusahaan harus memahami lebih banyak jenis pasar.
2025: Berbalik dari Rugi Menjadi Laba
Salah satu perkembangan keuangan paling signifikan Modernland terjadi pada 2025.
Perusahaan mencatat pendapatan usaha sekitar Rp1,01 triliun dan laba bersih Rp241,12 miliar, berbalik dari rugi bersih sekitar Rp931,98 miliar pada 2024. Marketing sales mencapai Rp1,65 triliun. [7]
Perusahaan menyebut perbaikan tersebut berkaitan dengan peningkatan kinerja operasional, pertumbuhan penjualan, efisiensi, serta penguatan struktur keuangan. [7]
Sebelumnya, pada kuartal I 2025, Modernland juga mencatat laba bersih Rp761,3 miliar, berbalik dari rugi Rp270,2 miliar pada periode yang sama tahun sebelumnya.
Perusahaan menjelaskan bahwa keberhasilan program buyback dan exchange offer terhadap global bonds ikut memperbaiki struktur keuangan, mengurangi beban bunga, dan memberikan ruang lebih besar untuk pertumbuhan bisnis. [8]
Artinya, cerita turnaround Modernland tidak hanya berkaitan dengan meningkatnya penjualan properti.
Ada pula aspek restrukturisasi keuangan dan efisiensi yang menjadi bagian dari proses pemulihan.
Ini penting bagi pembaca bisnis: performa developer tidak bisa dinilai hanya dari berapa banyak rumah atau lahan yang terjual.
Struktur modal juga menentukan seberapa besar perusahaan mampu mempertahankan dan mengembangkan bisnis.
2026: Modernland Memilih Fokus pada Residensial dan Industri
Pada RUPST Juni 2026, Modernland menetapkan perubahan susunan direksi dan menyatakan fokus pada proyek residensial serta kawasan industri untuk pertumbuhan 2026.
Nabit Musavi diangkat sebagai direktur baru menggantikan Sami Veikko Tapio Miettinen. [4]
Manajemen juga menyatakan akan mengoptimalkan produk residensial yang sudah ada, menyelesaikan pembangunan dan serah terima unit, serta memanfaatkan peluang pertumbuhan di kawasan industri dan aset strategis lainnya. [7]
Namun, perusahaan tetap menghadapi kondisi pasar yang tidak sepenuhnya mudah.
Pada kuartal I 2026, marketing sales tercatat sekitar Rp209,7 miliar, dengan residensial sebagai kontributor terbesar, disusul kawasan industri, hospitality, dan lainnya.
Manajemen juga menyebut kondisi geopolitik global dan sikap investor yang lebih berhati-hati masih menjadi tantangan. [7]
Ini memberikan gambaran yang lebih realistis mengenai bisnis properti.
Turnaround 2025 bukan berarti seluruh tantangan selesai.
Modernland masih harus menjaga momentum penjualan sambil memilih pengembangan yang dianggap paling sesuai dengan kondisi pasar.
Penghargaan ModernCikande: Infrastruktur Menjadi Bagian dari Brand
ModernCikande juga memperoleh pengakuan dalam FIABCI Indonesia-REI Excellence Award 2024 pada kategori industrial.
Kawasan tersebut mendapatkan Gold Winner dan berhak mewakili Indonesia dalam FIABCI World Prix d’Excellence Awards 2025. Penilaiannya mencakup desain, konstruksi, pengelolaan, aspek lingkungan, dan implementasi pembangunan berkelanjutan. [9]
Penghargaan ini menarik dari perspektif branding karena menunjukkan bahwa kawasan industri tidak hanya perlu menjual lokasi.
Infrastruktur dan estate management juga merupakan bagian dari brand promise.
Perusahaan yang membeli atau menyewa lahan industri pada dasarnya mempertaruhkan operasional bisnisnya di sebuah kawasan.
Karena itu, kualitas jalan, utilitas, pengelolaan kawasan, keamanan, akses logistik, dan fasilitas pendukung memiliki konsekuensi bisnis langsung bagi tenant.
Bukan Hanya Industri: Ada Dimensi Komunitas
Modernland juga mencoba membangun fasilitas sosial di kawasan residensialnya.
Pada Mei 2025, Jakarta Garden City Mosque diresmikan sebagai fasilitas ibadah dan ruang komunitas bagi penghuni JGC. Menurut perusahaan, masjid tersebut dirancang tidak hanya sebagai tempat ibadah, tetapi juga ruang untuk kegiatan sosial, pendidikan keagamaan, dan pertemuan komunitas. [10]
Bagi brand developer, hal seperti ini dapat memberikan dimensi lain terhadap komunikasi kawasan.
Sebuah township bukan hanya kumpulan bangunan.
Ia juga merupakan tempat orang membentuk rutinitas, hubungan sosial, dan komunitas.
Dalam jangka panjang, pengalaman tersebut dapat ikut membentuk persepsi penghuni terhadap sebuah kawasan.
Apa “Trik” Modernland dalam Membangun Bisnis?
Tidak ada satu formula yang bisa menjamin keberhasilan sebuah developer.
Namun, perjalanan Modernland menunjukkan beberapa strategi yang menarik untuk dipelajari.
1. Diversifikasi berdasarkan kebutuhan, bukan sekadar jumlah proyek
Modernland tidak hanya memperbanyak proyek residensial.
Perusahaan masuk ke kawasan industri karena memiliki kebutuhan pasar yang berbeda.
Hasilnya adalah portofolio yang terdiri dari residential, industrial, hospitality, dan commercial.
Ini merupakan bentuk diversifikasi yang lebih bermakna daripada sekadar memiliki banyak produk.
2. Bangun ekosistem, bukan hanya bangunan
Baik JGC maupun ModernCikande sama-sama menunjukkan pendekatan kawasan.
JGC menyediakan rumah sekaligus mall, retail, sekolah, rumah sakit, ruang hijau, dan fasilitas lainnya. [3]
ModernCikande menyediakan lahan industri bersama infrastruktur, fasilitas, estate management, dan dukungan untuk investor. [5]
Artinya, Modernland berusaha menjual lingkungan operasional, bukan hanya tanah atau bangunan.
3. Pahami siapa pelanggan sebenarnya
Pembeli rumah memiliki pertanyaan berbeda dari perusahaan manufaktur.
Keluarga mempertimbangkan lokasi, harga, fasilitas, sekolah, akses, dan kenyamanan.
Perusahaan mempertimbangkan logistik, infrastruktur, utilitas, tenaga kerja, akses pelabuhan, dan efisiensi operasional.
Modernland menjalankan kedua model tersebut melalui produk yang berbeda.
Ini merupakan pelajaran penting bagi brand: segmentasi bukan hanya membedakan iklan, tetapi juga harus membedakan value proposition.
4. Lokasi harus diterjemahkan menjadi nilai ekonomi
Developer sering mengatakan sebuah proyek berada di lokasi strategis.
Namun, ModernCikande memberikan contoh bagaimana “strategis” dapat diterjemahkan menjadi hal yang lebih konkret: akses tol, kedekatan dengan pelabuhan, konektivitas terhadap Jakarta, dan dukungan terhadap aktivitas industri. [5][9]
Bagi komunikasi bisnis, ini lebih kuat daripada sekadar menyebut sebuah lokasi “premium”.
5. Ekuitas kawasan dapat menjadi aset jangka panjang
Kota Modern, Jakarta Garden City, dan ModernCikande memiliki karakter berbeda, tetapi semuanya menggunakan pendekatan pengembangan kawasan.
Nama proyek akhirnya dapat menjadi aset brand tersendiri.
Ketika sebuah kawasan sudah dikenal, developer dapat terus menambahkan produk dan fasilitas di dalamnya tanpa harus memulai awareness dari nol.
Apa yang Bisa Dipelajari Brand Lain?
Strategi Modernland sebenarnya relevan untuk perusahaan di luar properti.
Ekosistem lebih kuat daripada produk tunggal
Satu produk memiliki siklus hidup.
Ekosistem dapat terus menghasilkan kebutuhan baru.
Dalam bisnis teknologi, contohnya adalah hardware, software, cloud, dan services.
Dalam F&B, bisa berupa restoran, delivery, retail product, dan loyalty program.
Bila dalam properti, bentuknya dapat berupa hunian, komersial, fasilitas publik, dan kawasan industri.
Diversifikasi harus tetap punya logika
Modernland tidak mengembangkan industri hanya untuk terlihat memiliki banyak lini bisnis.
Kawasan industri memiliki hubungan dengan kompetensi utama perusahaan: pengembangan lahan, infrastruktur, estate management, dan pengelolaan kawasan.
Karena itu, diversifikasinya masih memiliki hubungan dengan core capability.
Brand harus didukung oleh operational proof
JGC tidak hanya berbicara mengenai konsep garden city. Ada mall, retail, sekolah, rumah sakit, ruang hijau, dan akses jalan yang mendukung positioning tersebut. [3]
ModernCikande tidak hanya berbicara mengenai kawasan industri terintegrasi. Ada infrastruktur, akses logistik, tenant, fasilitas, dan estate management yang menjadi bukti operasional. [5]
Inilah perbedaan antara brand promise dan brand proof.
Komunikasi dapat menarik perhatian.
Tetapi pengalaman nyata yang membuat brand bertahan.
Berita Modernland yang Menarik untuk Dipantau
Beberapa perkembangan Modernland yang relevan untuk pembaca bisnis antara lain:
Marketing sales 2025 mencapai Rp1,65 triliun
Naik 49,7% dibandingkan 2024, dengan kawasan industri menyumbang 45% dan residensial 43,94%. [4][7]
Modernland berbalik membukukan laba
Laba bersih 2025 mencapai Rp241,12 miliar setelah perusahaan mencatat rugi Rp931,98 miliar pada 2024. [7]
ModernCikande mencatat lonjakan penjualan
Penjualan bersih hingga kuartal III 2025 mencapai Rp575 miliar, naik 629% secara tahunan. [6]
Permintaan tenant Tiongkok menjadi salah satu pendorong kawasan industri
Mayoritas tenant ModernCikande disebut berasal dari Tiongkok dalam laporan 2025–2026. [4][6]
Jakarta Garden City tetap menjadi mesin residensial
JGC menjadi salah satu kontributor penting marketing sales dan mengandalkan konsep township dengan berbagai fasilitas. [3][8]
Modernland melakukan perubahan direksi pada 2026
RUPST Juni 2026 menetapkan Nabit Musavi sebagai direktur baru sekaligus menegaskan fokus perusahaan pada residensial dan kawasan industri. [4]
ModernCikande mendapatkan pengakuan FIABCI Indonesia-REI
Kawasan industri tersebut meraih Gold Winner kategori industrial pada 2024 dan berhak mewakili Indonesia dalam ajang FIABCI World Prix d’Excellence Awards 2025. [9]
Modernland Realty dan Masa Depan Bisnis Kawasan
Modernland Realty menunjukkan bahwa developer dapat memiliki model bisnis yang jauh lebih luas daripada menjual rumah.
Perjalanan dari Kota Modern, Jakarta Garden City, hingga ModernCikande memperlihatkan bagaimana pengalaman pengembangan kawasan dapat diterapkan pada pasar yang berbeda.
Pada residensial, perusahaan membangun lingkungan tempat keluarga tinggal.
Pada industrial estate, perusahaan membangun lingkungan tempat bisnis beroperasi.
Sementara pada hospitality, perusahaan menyediakan layanan bagi perjalanan dan aktivitas bisnis.
Benang merahnya adalah pengembangan kawasan dan penciptaan nilai melalui infrastruktur serta pengelolaan jangka panjang.
Performa 2025 memberikan momentum baru setelah perusahaan berbalik membukukan laba dan marketing sales tumbuh signifikan. Namun, perkembangan kuartal I 2026 juga menunjukkan bahwa pasar masih menuntut perusahaan untuk selektif dalam memilih peluang. [4][7]
Justru di situlah pelajaran bisnis Modernland menjadi menarik.
Kesuksesan sebuah developer bukan hanya soal memiliki banyak proyek.
Yang lebih penting adalah kemampuan membaca siapa yang membutuhkan kawasan tersebut, aktivitas apa yang akan tumbuh di dalamnya, infrastruktur apa yang dibutuhkan, dan bagaimana seluruh komponen tersebut dapat menghasilkan nilai secara berkelanjutan.
Modernland membangun rumah untuk konsumen.
Membangun kawasan untuk perusahaan.
Dan pada akhirnya, membangun ekosistem yang membuat keduanya dapat menjadi mesin bisnis dalam portofolio yang sama.
Ingin membaca lebih banyak analisis tentang strategi bisnis, branding, komunikasi, dan perkembangan brand besar?
Ikuti Instagram @komunikasibisniscom untuk mendapatkan insight bisnis dan komunikasi terbaru dari KOMBIS.
Untuk terus membaca artikel dan analisis bisnis lainnya, kunjungi komunikasibisnis.com.
Sumber Data dan Referensi
[1] PT Modernland Realty Tbk — Company History & Corporate Profile
Modernland Realty — Company Profile & History
[2] PT Modernland Realty Tbk — About, Vision, Mission & Portfolio
Modernland Realty — About Us
[3] PT Modernland Realty Tbk — Jakarta Garden City
Modernland Realty — Jakarta Garden City
[4] Bisnis.com — Modernland Tetapkan Direksi Baru, Andalkan Proyek Residensial dan Industri, 28 Juni 2026
Bisnis.com — Modernland Andalkan Proyek Residensial dan Industri
[5] PT Modernland Realty Tbk — Modern Cikande Industrial Estate
Modernland Realty — Modern Cikande Industrial Estate
[6] ANTARA — Kawasan ModernCikande Catat Penjualan Bersih Rp575 Miliar, 13 Desember 2025
ANTARA — Penjualan ModernCikande Rp575 Miliar
[7] Media Indonesia — Tenant Tiongkok Dorong Penjualan Lahan Industri, 26 Juni 2026
Media Indonesia — Tenant Tiongkok Dorong Penjualan Lahan Industri
[8] PT Modernland Realty Tbk — Modernland Realty Reports Net Profit of IDR 761.3 Billion in Q1 2025
Modernland Realty — Q1 2025 Financial Performance
[9] PT Modernland Realty Tbk — ModernCikande Wins Gold Winner FIABCI Indonesia-REI Excellence Award
Modernland Realty — ModernCikande FIABCI Gold Winner
[10] PT Modernland Realty Tbk — Jakarta Garden City Mosque
Modernland Realty — Jakarta Garden City Mosque
