Alexander Tedja membangun Pakuwon Jati bukan hanya sebagai pengembang properti, tetapi sebagai pemilik portofolio aset yang terus menghasilkan pendapatan. Kombinasi mal, hotel, apartemen, kantor, dan proyek residensial membuat Pakuwon memiliki dua sumber pendapatan sekaligus: pendapatan berulang dari penyewaan serta pendapatan dari penjualan properti.
Sosok di Balik Pakuwon Jati
Alexander Tedja adalah pendiri PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), perusahaan properti yang dikenal melalui sejumlah aset besar seperti Pakuwon Mall, Kota Kasablanka, Tunjungan Plaza, dan paket kawasan terpadu di Surabaya serta Jakarta. Bisnis Pakuwon tidak hanya berhenti pada pembangunan properti, tetapi juga mencakup pengelolaan mal, hotel, apartemen servis, perkantoran, dan hunian.
Model bisnis ini penting dipahami karena industri properti sering menghadapi masalah arus kas. Pengembang yang hanya mengandalkan penjualan unit dapat mengalami tekanan ketika permintaan hunian melambat. Pakuwon mengurangi ketergantungan tersebut dengan memiliki aset yang terus menghasilkan pendapatan dari sewa dan operasional.
Dua Mesin Pendapatan Pakuwon
Pakuwon menjalankan model bisnis dengan dua mesin utama.
Pertama adalah recurring income atau pendapatan berulang. Sumbernya berasal dari sewa mal, sewa kantor, hotel, dan apartemen servis. Pendapatan ini cenderung lebih stabil karena penghuni dan penyewa membayar secara berkala.
Kedua adalah development revenue atau pendapatan pengembangan. Sumbernya berasal dari penjualan apartemen, rumah, dan unit perkantoran bersifat strata title. Pendapatan ini dapat lebih besar dalam periode tertentu, tetapi juga lebih dipengaruhi siklus permintaan properti.
Kombinasi keduanya membantu Pakuwon menjaga arus kas. Ketika penjualan unit melambat, pendapatan dari mal, hotel, dan kantor tetap berjalan. Ketika proyek residensial menghasilkan penjualan, dana tersebut dapat digunakan untuk pengembangan baru, penguatan neraca, atau investasi.
Kinerja 2025: Rp19 Miliar per Hari
Pada 2025, Pakuwon mencatat pendapatan bersih sebesar Rp7,11 triliun. Angka tersebut naik 6,6 persen dibandingkan Rp6,67 triliun pada 2024.
Laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk mencapai Rp2,34 triliun, tumbuh 13,1 persen dari Rp2,07 triliun pada 2024. Sementara itu, laba bersih konsolidasi tercatat Rp2,76 triliun, naik 14 persen dari Rp2,42 triliun.
Jika pendapatan Rp7,11 triliun dibagi 365 hari, rata-rata pendapatan Pakuwon mencapai sekitar Rp19,5 miliar per hari. Angka ini bukan laba harian, melainkan pendapatan kotor yang mencakup seluruh lini bisnis perusahaan. Namun, angka tersebut memperlihatkan skala arus kas yang dihasilkan dari portofolio properti Pakuwon.
Pertumbuhan tersebut terutama didorong pendapatan mal. Pada 2025, pendapatan retail mall naik 14 persen menjadi Rp3,93 triliun dari Rp3,43 triliun pada 2024. Pendapatan perhotelan juga naik 2 persen menjadi Rp1,42 triliun.
Recurring Income Jadi Penopang Utama
Data terbaru menunjukkan strategi tersebut semakin kuat. Pada sembilan bulan pertama 2026, Pakuwon mencatat pendapatan bersih Rp5,21 triliun, naik 2 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Pendapatan berulang mencapai Rp4,44 triliun, naik 8 persen secara tahunan. Kontribusinya terhadap total pendapatan naik dari 80 persen menjadi 85 persen. Artinya, hampir 85 persen pendapatan Pakuwon berasal dari aset yang terus beroperasi, seperti mal, hotel, dan penyewaan kantor.
Dari total recurring income tersebut, retail mal menjadi penyumbang terbesar dengan Rp3,12 triliun atau naik 7 persen. Pendapatan perhotelan naik 17 persen menjadi Rp1,13 triliun. Sebaliknya, pendapatan penyewaan kantor turun 11 persen menjadi Rp187 miliar.
Komposisi ini memperlihatkan kekuatan sekaligus risiko Pakuwon. Mal dan hotel menjadi motor utama pertumbuhan, tetapi perusahaan juga perlu menjaga kualitas penyewa, tingkat okupansi, dan daya beli konsumen agar pendapatan berulang tetap tumbuh.
Deposito: “Modal Abadi” di Balik Properti
Salah satu aspek menarik dari model Pakuwon adalah pengelolaan kas. Hasil penjualan properti residensial tidak selalu langsung dipakai untuk pembangunan baru. Sebagian kas dapat ditempatkan pada instrumen keuangan yang likuid dan menghasilkan imbal hasil, seperti deposito serta obligasi.
Dalam laporan keuangan sembilan bulan 2026, Pakuwon mencatat deposito berjangka sebesar Rp145,69 miliar dan investasi obligasi sebesar Rp276,77 miliar. Angka tersebut menunjukkan bahwa perusahaan memiliki instrumen keuangan yang dapat menghasilkan pendapatan bunga atau imbal hasil sambil tetap menjaga likuiditas.
Dalam konteks bisnis, ini disebut sebagai capital allocation atau alokasi modal. Perusahaan tidak hanya membangun aset fisik, tetapi juga mengelola kas agar tetap produktif. Dana yang tidak segera digunakan untuk proyek dapat ditempatkan pada instrumen yang lebih aman dan likuid.
Manfaatnya ada beberapa:
- Menghasilkan pendapatan bunga atau imbal hasil sambil menunggu peluang investasi.
- Menjaga likuiditas untuk kebutuhan operasional dan pembangunan.
- Mengurangi ketergantungan pada pinjaman bank saat membutuhkan dana.
- Memberi fleksibilitas untuk mengakuisisi lahan atau proyek strategis.
- Menjaga kestabilan keuangan ketika siklus properti melambat.
Mengapa Model Ini Sulit Ditiru?
Model Pakuwon tidak hanya soal memiliki mal atau hotel. Keunggulannya terletak pada kemampuan menggabungkan aset yang menghasilkan pendapatan berulang dengan pengembangan properti yang menghasilkan penjualan.
Pengembang yang hanya menjual unit akan menghadapi tekanan ketika pasar hunian melemah. Sebaliknya, pengembang yang hanya memiliki aset sewa dapat menghadapi keterbatasan pertumbuhan karena pendapatan bergantung pada tingkat okupansi dan tarif sewa.
Pakuwon menggabungkan keduanya. Mal dan hotel memberikan arus kas yang relatif stabil, sementara penjualan apartemen dan rumah memberikan peluang pertumbuhan yang lebih besar. Hasil penjualan kemudian dapat digunakan untuk memperkuat aset sewa, membangun proyek baru, atau ditempatkan pada instrumen keuangan.
Ekspansi yang Masih Berjalan
Pakuwon tidak berhenti pada aset yang sudah ada. Hingga September 2026, perusahaan telah merealisasikan belanja modal sebesar Rp780 miliar. Dana tersebut digunakan untuk mendukung sejumlah proyek strategis, termasuk Pakuwon Mall Surabaya Tahap 5, Superblok Pakuwon Mall Bekasi, dan Kota Kasablanka Tahap 4 di Jakarta.
Ekspansi ini menunjukkan bahwa Pakuwon tetap berinvestasi pada aset yang dapat menghasilkan pendapatan berulang. Pembangunan mal dan superblok bukan hanya menambah luas sewa, tetapi juga memperkuat ekosistem kawasan terpadu yang menghubungkan hunian, perkantoran, ritel, dan perhotelan.
Pakuwon menunjukkan bahwa bisnis properti tidak harus bergantung pada penjualan unit. Perusahaan dapat membangun ketahanan dengan memiliki aset yang terus menghasilkan pendapatan dari penyewaan dan operasional.
Temukan pelajaran bisnis dari tokoh, perusahaan, dan model usaha yang terus berkembang di Komunikasibisnis.com.
